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ARRENDAMIENTOS

La dirección electrónica en los arrendamientos en la Ley 4/2013 de 4 de junio como nuevo sistema de cumplimiento de las comunicaciones previstas en la LAU

Por Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho.

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1.- Introducción

Aunque las tecnologías llevan ya tiempo entrando ya en nuestra vida de forma rápida y otorgando la alta prestación de servicios que los nuevos sistemas que se están creando trasladan al mundo de los negocios y a las relaciones entre profesionales, la justicia no anda pareja a esta introducción de la tecnología y cuesta implementar estos servicios que haría una justicia más moderna.

Sí que lo están haciendo, sin embargo, en las actividades de los juristas en sus relaciones profesionales, pero cuesta trasladar a las leyes la obligatoriedad final en el uso de las tecnologías en la propia Administración. Y un ejemplo lo vemos en el art. 135.5 LEC -EDL 2000/77463- que se aprobó nada menos que hace 13 años en el año 2000 cuando señalaba y sigue señalando que “Cuando las oficinas judiciales y los sujetos intervinientes en un proceso dispongan de medios técnicos que permitan el envío y la normal recepción de escritos iniciadores y demás escritos y documentos, de forma tal que esté garantizada la autenticidad de la comunicación y de la fecha en que se hicieren, los escritos y documentos podrán enviarse por aquellos medios…”

Un artículo que sigue sin poder aplicarse por una ausencia absoluta de desarrollo de una normativa que permita disciplinar esta posibilidad de que los sujetos intervinientes en un proceso puedan facilitar una dirección electrónica en donde recibir esas comunicaciones. Con ello, todas las aspiraciones como el expediente electrónico y la implantación de sistemas para hacer desaparecer el movimiento de expedientes físicos de y actos de comunicación también físicos llevados a cabo por personal funcionario hacen que los avances en la justicia sigan siendo excesivamente lentos por un excesivo temor garantista al fallo del sistema informático y a la errónea pérdida de garantías que se considera que ello puede conllevar para el ciudadano.

Pues bien, en la reciente reforma de la LAU aprobada por Ley 4/2013, de 4 de Junio de 2013 -EDL 2013/71638- se ha incluido un nuevo apartado en el art. 4 LAU -EDL 1994/18384- que supone un nuevo paso en la apuesta por ir recogiendo en los textos esta necesaria implantación de las comunicaciones electrónicas en las relaciones entre los particulares y entre estos y la Administración. Pero que no se quede en una mera aspiración en un texto, sino que sea real y efectiva. Así las cosas, en el citado precepto se han añadido dos apartados nuevos que señalan que:

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.»

El primero viene como desarrollo de la Ley 5/2012 -EDL 2012/130653- y la necesidad de hacer plasmar en el texto legal de la LAU que las partes de un contrato de arrendamiento se vinculen mutuamente a acudir a la mediación civil en el caso de un conflicto entre ellas durante la vida del contrato en lugar de judicializarlo como hasta la fecha se está haciendo. Y para ello ya se están formando debidamente con cursos de mediación civil tanto abogados y administradores de fincas en sus respectivos colegios profesionales para dar salida al listado de estos profesionales que estarán inscritos en los listados del Registro de mediadores profesionales en materia civil y mercantil, siendo la materia de arrendamientos urbanos una de las que con mayor claridad los jueces del orden civil van a “recomendar” a las partes de un pleito, cuando acudan a la audiencia previa al juicio en el ordinario, o al inicio de la vista del verbal, para que remitan su controversia a un mediador profesional que sea el que les aconseje activamente, - y no pasivamente como desde algún sector se recomienda que debe ser esta intervención del mediador- para que termine el conflicto en ese despacho del mediador.

Y en segundo lugar, el apartado 6º de este artículo 4 LAU -EDL 1994/18384- es el que ha introducido una de las novedades más importantes de la reforma al contemplar que las partes de un contrato puedan designar una dirección de domicilio electrónico, pero con la finalidad de realizar las notificaciones previstas en esta ley.

Este apartado 6º de este artículo 4 LAU -EDL 1994/18384- es el que ha introducido una de las novedades más importantes de la reforma al contemplar que las partes de un contrato puedan designar una dirección de domicilio electrónico, pero con la finalidad de realizar las notificaciones previstas en esta ley. Veamos qué particularidades tiene esta mención que contempla el nuevo apartado 6º del art. 4 LAU.

2.- ¿A qué comunicaciones se refiere la LAU cuando se refiere en el nuevo apartado 6º del art. 4 -EDL 1994/18384- a las notificaciones previstas en la ley?-

Se trata de una cuestión de importancia y relevancia, ya que habría que valorar o evaluar qué consecuencias ha querido que existan para el caso de que el legislador pretenda que las partes puedan ahora introducir en sus contratos incluir sus respectivas direcciones electrónicas. Pero la respuesta no es la que se esperaba de la adición de un apartado que hace mención a las direcciones electrónicas en los contratos de arrendamiento y que podría referirse no solo a la cuestión de derecho sustantivo de que pueda surgir efecto entre las partes esa plasmación de una dirección electrónica para conceder el reconocimiento de que esta se utilice y que puedan surtir efecto las que en esa dirección se lleven a cabo, sino que también pudiera afectar a las relaciones de derecho procesal en cuanto a las notificaciones que pudieren llevarse a cabo por el órgano judicial en esos domicilios electrónicos. Sin embargo, la conclusión dista mucho de esta aspiración de que pudiéramos utilizar estas direcciones electrónicas para este fin.

Es decir, no se trata de que los órganos judiciales pudieran en el futuro llevar a cabo las comunicaciones por esta vía y al domicilio de la dirección electrónica de la parte, que, por cierto, hubiera sido lo correcto y lo más práctico para una mejor utilización de estas direcciones de correo electrónico, sino que se trata de una dirección de correo que las partes pueden hacer constar en los contratos pero para llevar a cabo los actos de comunicación relativos a las comunicaciones que existen en la LAU que esta norma exige para que se produzcan determinados efectos jurídicos, tales como:

a.- La no procedencia de la prórroga de contrato en los casos de recuperación de la vivienda por el arrendador por razón de necesidad del art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384-.(1)

b.- La prórroga del contrato una vez llegado a su vencimiento (transcurridos tres años) si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo. (2)

c.- Posibilidad del arrendatario en los arrendamientos de vivienda de desistir del contrato una vez transcurridos solo seis meses del contrato. (3)

d.- Contratos no inscritos en el Registro de la propiedad y venta de la finca en los que el adquirente desea ejercitar el derecho de que resuelva el contrato (ante la falta de inscripción el Registro), quedando el derecho del arrendatario a quedarse tres meses desde que se lo comunique el adquirente y este le conteste.(4)

e.- Voluntad del cónyuge que tras divorcio, nulidad o separación comunica al arrendador la decisión de querer continuar en el uso de la vivienda desde que se le notifique la atribución del uso de la vivienda arrendada. (5)

f.- Notificación para actualización de renta. (6)

g.- Voluntad del arrendatario de realizar obras en la vivienda. (7)

h.- Derecho del arrendador de resolver el contrato y/o de que el arrendatario le reponga al estado primitivo las obras que ha llevado a cabo. (8)

i.- Obras del arrendatario para adaptación por discapacidad o para personas mayores de 70 años. (9)

j.- Intención del arrendador de vender la vivienda y comunicación al arrendatario para el ejercicio del derecho de adquisición. (10)

Así, estas direcciones electrónicas no pueden ser utilizadas por los órganos judiciales para llevar a efecto en esa dirección electrónica del demandado facilitada por el actor los actos de comunicación judiciales, porque cuando el arrendatario hace constar en el contrato su dirección electrónica solo está autorizando que esta se utilice para los actos de comunicación entre las partes del contrato previstas en la LAU -EDL 1994/18384-. Y ni tan siquiera para llevar a efecto la que prevé el art. 27.4 LAU para llevar a efecto el requerimiento judicial o notarial en los casos de falta de pago de la renta, como más tarde veremos. Y, curiosamente, así podría haber sido si se hubiera aprovechado esta iniciativa del apartado 6º del art. 4 LAU para ponerlo en conexión con el art. 135 LEC -EDL 2000/77463- para dar por fin cumplimiento a lo previsto en este artículo y que si las partes tienen una dirección electrónica se lleven allí las comunicaciones.

Sin embargo, ese precepto sigue siendo una mera utopía que no sabemos si algún día pudiera llegar a aplicarse. Lo cierto y verdad es que esta plasmación del apartado 6º del art. 4 LAU solo es una manifestación de las partes en el contrato de que estas, y solo estas, son las que pueden utilizar ambas direcciones electrónicas facilitadas para que en ellas se puedan llevar a cabo notificaciones, y además con otro límite, cual es el que las mismas se realizarán solo y exclusivamente con respecto a las establecidas en esta Ley, pero no respecto a cualesquiera otras. Es decir, para un uso de esta dirección electrónica para notificaciones, y respecto de las previstas en esta ley, y no otras.

3.- La exigencia del cumplimiento de las garantías exigidas en cuanto a la forma de llevar a cabo la comunicación en la dirección electrónica

Uno de los aspectos más importantes de la redacción del nuevo apartado sexto del art. 4 LAU -EDL 1994/18384- es el referido a que para que sea eficaz el acto de comunicación se exige que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. La cuestión radica en entender cómo es posible esta constancia de que el acto se ha llevado a cabo.

Pues bien, hay que recordar que esta mención viene a ser copia de la referencia contenida en el art. 135.5 LEC -EDL 2000/77463- que antes citábamos para recordar esa aspiración de que los particulares tuvieran una dirección electrónica para relacionarse por medio de ella con los órganos judiciales, ya que señala este precepto que 5. Cuando las Oficinas judiciales y los sujetos intervinientes en un proceso dispongan de medios técnicos que permitan el envío y la normal recepción de escritos iniciadores y demás escritos y documentos, de forma tal que esté garantizada la autenticidad de la comunicación y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y de la fecha en que se hicieren, los escritos y documentos podrán enviarse por aquellos medios, acusándose recibo del mismo modo y se tendrán por presentados, a efectos de ejercicio de los derechos y de cumplimiento de deberes en la fecha y hora que conste en el resguardo acreditativo de su presentación. En caso de que la presentación tenga lugar en día u hora inhábil a efectos procesales conforme a la ley, se entenderá efectuada el primer día y hora hábil siguiente. A efectos de prueba y del cumplimiento de requisitos legales que exijan disponer de los documentos originales o de copias fehacientes, se estará a lo previsto en el artículo 162.2 de esta Ley.

Pues bien, aquí es donde tenemos una respuesta por la que deberíamos ir moviéndonos en torno a estas exigencias de prueba, ya que el art. 162.2 LEC -EDL 2000/77463- (11) apunta que:

1. Cuando las Oficinas judiciales y las partes o los destinatarios de los actos de comunicación dispusieren de medios electrónicos, telemáticos, infotelecomunicaciones o de otra clase semejante, que permitan el envío y la recepción de escritos y documentos, de forma tal que esté garantizada la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron, los actos de comunicación podrán efectuarse por aquellos medios, con el resguardo acreditativo de su recepción que proceda. Las partes y los profesionales que intervengan en el proceso deberán comunicar a las Oficinas judiciales el hecho de disponer de los medios antes indicados y su dirección. Asimismo se constituirá en el Ministerio de Justicia un Registro accesible electrónicamente de los medios indicados y las direcciones correspondientes a los organismos públicos. En cualquier caso, cuando constando la correcta remisión del acto de comunicación por dichos medios técnicos, salvo los practicados a través de los servicios de notificaciones organizados por los colegios de procuradores, transcurrieran tres días, sin que el destinatario acceda a su contenido, se entenderá que la comunicación ha sido efectuada legalmente desplegando plenamente sus efectos. Se exceptuarán aquellos supuestos en los que el destinatario justifique la falta de acceso al sistema de notificaciones durante ese periodo. Si la falta de acceso se debiera a causas técnicas y éstas persistiesen en el momento de ponerlas en conocimiento, el acto de comunicación se practicará mediante entrega de copia de la resolución. En cualquier caso, la notificación se entenderá válidamente recibida en el momento en que conste la posibilidad de acceso al sistema.”

Evidentemente, también en este precepto se hace mención a la exigencia de esa constancia del envío y de la recepción de la comunicación para que pudiera tener efectos con arreglo a las consecuencias que anuda esta comunicación en la LAU -EDL 1994/18384-. Y para ello se exigen las circunstancias siguientes:

1.- Que si hay problema respecto a las dudas de la comunicación se aporte el resguardo acreditativo de su recepción que proceda.

2.- La LAU exige la constancia del envío y de la recepción. Pero lo importante es esta última, ya que el envío bien puede aportarlo la parte que envía una de las comunicaciones que antes hemos señalado, pero ¿cómo se garantiza la recepción? Podrían habilitarse por el que envía la comunicación las solicitudes de acuse de recibo de la misma para que con la mención del “leído” que suele emitirse en el sistema informático cuando se ha recibido y leído un correo electrónico pudiera acreditarse la recepción de esa comunicación electrónica.

En la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos -EDL 2007/41808- también se hace constar en el art. 27. 3 que “Las comunicaciones a través de medios electrónicos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas, del contenido íntegro de las comunicaciones y se identifique fidedignamente al remitente y al destinatario de las mismas”. Es decir, que en las relaciones entre la Administración y los particulares (siempre que este hubiera aceptado utilizado este canal de comunicación como requisito previo y para ese acto concreto) se pueden utilizar estas direcciones electrónicas. Y también se exigen los requisitos de acreditación de la garantía del envío y recepción de la comunicación. Ahora bien, nos interesa saber cómo se regulan estas garantías en este texto para valorar si es posible su traslación a la LAU en torno al cumplimiento de los requisitos exigidos en el apartado 6º del art. 4 LAU -EDL 1994/18384-. Y así, en el art. 28 que lleva por rúbrica Práctica de la notificación por medios electrónicos, se contempla que:

“1. Para que la notificación se practique utilizando algún medio electrónico se requerirá que el interesado haya señalado dicho medio como preferente o haya consentido su utilización, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 27.6. Tanto la indicación de la preferencia en el uso de medios electrónicos como el consentimiento citados anteriormente podrán emitirse y recabarse, en todo caso, por medios electrónicos.

2. El sistema de notificación permitirá acreditar la fecha y hora en que se produzca la puesta a disposición del interesado del acto objeto de notificación, así como la de acceso a su contenido, momento a partir del cual la notificación se entenderá practicada a todos los efectos legales.

3. Cuando, existiendo constancia de la puesta a disposición transcurrieran diez días naturales sin que se acceda a su contenido, se entenderá que la notificación ha sido rechazada con los efectos previstos en el artículo 59.4 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común y normas concordantes, -EDL 1992/17271- salvo que de oficio o a instancia del destinatario se compruebe la imposibilidad técnica o material del acceso.

4. Durante la tramitación del procedimiento el interesado podrá requerir al órgano correspondiente que las notificaciones sucesivas no se practiquen por medios electrónicos, utilizándose los demás medios admitidos en el artículo 59 de la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico y del Procedimiento Administrativo Común -EDL 1992/17271-, excepto en los casos previstos en el artículo 27.6 de la presente Ley.

5. Producirá los efectos propios de la notificación por comparecencia el acceso electrónico por los interesados”.

Esto es que en estos casos en los que los ciudadanos han facilitado esta voluntariedad y consentimiento a la Administración se ponen en marcha unos Registros electrónicos donde se reciben los escritos y solicitudes, pero también opera un sistema entre la Administración y los ciudadanos que permite tener por realizado el acto de comunicación mediante la simple negativa del ciudadano a acceder al sistema de recepción de comunicaciones, todo lo cual es inaplicable al sistema previsto en la LAU.

 Por otro lado, el Artículo 35 del Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos -EDL 2009/245265- . Práctica de notificaciones por medios electrónicos recuerda que 2. La práctica de notificaciones por medios electrónicos podrá efectuarse, de alguna de las formas siguientes: a) Mediante la dirección electrónica habilitada en la forma regulada en el artículo 38 de este real decreto. b) Mediante sistemas de correo electrónico con acuse de recibo que deje constancia de la recepción en la forma regulada en el artículo 39 de este real decreto….

Y el art. 38 que lleva por rúbrica Notificación mediante la puesta a disposición del documento electrónico a través de dirección electrónica habilitada añade que:

1. Serán válidos los sistemas de notificación electrónica a través de dirección electrónica habilitada siempre que cumplan, al menos, los siguientes requisitos:

a) Acreditar la fecha y hora en que se produce la puesta a disposición del interesado del acto objeto de notificación.

b) Posibilitar el acceso permanente de los interesados a la dirección electrónica correspondiente, a través de una sede electrónica o de cualquier otro modo.

c) Acreditar la fecha y hora de acceso a su contenido.

d) Poseer mecanismos de autenticación para garantizar la exclusividad de su uso y la identidad del usuario.

Y para cuando el acto se lleve a cabo por una dirección de correo electrónico la validez del mismo la supedita este texto a lo que consta en el art. 39, que lleva por rúbrica Notificación mediante recepción en dirección de correo electrónico, a saber:

“Se podrá acordar la práctica de notificaciones en las direcciones de correo electrónico que los ciudadanos elijan siempre que se genere automáticamente y con independencia de la voluntad del destinatario un acuse de recibo que deje constancia de su recepción y que se origine en el momento del acceso al contenido de la notificación.”

Esta generación automática del acuse de recibo es fundamental y básica para que pueda llegar a acreditarse esta recepción del acto de comunicación, ya que si las partes del contrato de arrendamiento llevan a cabo este acto de comunicación por vía de la dirección electrónica bien es cierto que sería preciso que estuviera activado este servicio de confirmación de la recepción de comunicaciones, para lo cual en el contrato y en el mismo apartado de la dirección electrónica debería hacerse constar también la obligación de ambas partes de activar esa aceptación de recepción de contenidos, haciendo constar de modo expreso que “la negativa de una de las partes a activar este sistema daría lugar a tener por recibidos los actos de comunicación enviados por la otra parte”, a fin de vincular a ambos en las obligaciones derivadas del contrato.

Sin embargo, bien es cierto que en estos casos y para el caso de que las partes del contrato envíen una de las comunicaciones antes previstas que conllevan efectos jurídicos de importancia y no reciben la recepción del recibí en su correo electrónico que articulen otros sistemas complementarios que acrediten la recepción, tales como el fax, o burofax, a fin de no tener luego problemas si la otra parte niega la recepción. En cualquier caso, podría ser objeto también de prueba pericial informática la existencia de la recepción en el ordenador de la parte que lo niega la recepción del correo electrónico para que quede constancia por perito del envío y recepción del contenido y la fecha en que se hizo si se llega al extremo de que debe judicializarse el caso por la absoluta negativa de la parte de reconocer la existencia de la comunicación.

4. La figura del tercero de confianza

Con todo, para asegurar estos actos de comunicación existe una vía segura para acreditar el envío y la recepción del mismo, como sería el uso de las empresas que ofrecen sus servicios electrónicos de comunicación para llevar a efecto estos actos, lo que sería una auténtica prueba de que este se ha llevado a cabo, ya que no sería la palabra de una parte contra la otra, sino de un “tercero de confianza” que como tal tercero tendría credibilidad absoluta en el litigio para señalar que el acto de comunicación se llevó a cabo.

Así, el tercero de confianza, "mediador de confianza" así como "nodo neutro", es una institución ideada para el ámbito digital con origen en la institución del depositario, y conforme al artículo 25 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico española -EDL 2002/24122-, en trasposición de la Directiva 2000/31/CE, de 8 de junio del parlamento Europeo y del Consejo, relativa a determinados aspectos de los servicios de la sociedad de la información y, en particular, del comercio electrónico:

“Intervención de terceros de confianza. 1. Las partes podrán pactar que un tercero archive las declaraciones de voluntad que integran los contratos electrónicos y que consigne la fecha y la hora en que dichas comunicaciones han tenido lugar. La intervención de dichos terceros no podrá alterar ni sustituir las funciones que corresponde realizar a las personas facultadas con arreglo a Derecho para dar fe pública. 2. El tercero deberá archivar en soporte informático las declaraciones que hubieran tenido lugar por vía telemática entre las partes por el tiempo estipulado que, en ningún caso, será inferior a cinco años.”

¿Cómo actúa este tercero de confianza”. El tercero de confianza recopila y archiva los datos de una transacción electrónica, actuando como un testigo distinto a las partes involucradas. Esto se consigue estableciendo plataformas de intermediación que, por ejemplo, al celebrar un contrato, aplican mecanismos de seguridad como la Firma Electrónica, Sello de Tiempo y Custodia Electrónica a los datos relacionados con la transacción. De esta forma se consigue preconstituir la prueba, resolviendo los problemas inherentes a las evidencias electrónicas: unilateralidad, volatilidad, interpretación, validación a largo plazo, vulneración de la intimidad (cuando se recopilan pruebas que contienen datos personales), etc.

Hay empresas que hoy en día están llevando a cabo estas comunicaciones electrónicas como lo es Logalty que, como se refleja en su propia web, (12) garantiza la integridad del contenido de todos las transacciones, asegura la confidencialidad mediante el cifrado de todos los intercambios de información, da constancia de fecha y hora de las comunicaciones utilizando el sellado de tiempo (timestamping) con la garantía de un reconocido prestador de servicios de certificación, firma electrónicamente todos los hitos que se van realizando dentro del ciclo de vida de cada transacción y permite generar prueba de la puesta a disposición que un emisor envía a un receptor, evitando los repudios en destino.

Además, garantiza de forma neutra la integridad mediante el depósito notarial del contenido de todas las transacciones** (ratificando que no han sido manipuladas después de su emisión) y la perdurabilidad de las pruebas electrónicas, ya que custodia su contenido junto con todos los logs del ciclo de vida de cada transacción, por un mínimo de 5 años, ampliables.

5.- ¿Cabe en el caso del art. 27.4 LAU -EDL 1994/18384- entender aplicable la comunicación a la dirección electrónica, o es precisa la vía judicial o notarial?

Por último, hacer mención a la dicción del nuevo apartado 4º del art. 27 LAU -EDL 1994/18384- que señala que: “4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.”

Pues bien, tal y como hemos señalado anteriormente, no sería válido llevar a cabo el acto de comunicación que operara como requerimiento para estos casos en la dirección electrónica del demandado, ya que el sistema solo opera en lo extrajudicial, no en la vía judicial o notarial, por lo que estos requerimientos deberán ser hechos bien por el procurador en el procedimiento judicial por la habilitación concedida en la nueva redacción del art. 152 LEC -EDL 2000/77463-, o por la oficina judicial, o bien por el notario en el requerimiento notarial.

NOTAS

1.- 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

2.-Artículo 10. Prórroga del contrato -EDL 1994/18384-.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

3.- «Artículo 11. Desistimiento del contrato -EDL 1994/18384-.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

4.- Art. 14.2 -EDL 1994/18384-. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil -EDL 1889/1-. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»

5.- Art. 15. 2 -EDL 1994/18384-. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.»

6.- Art. 18.2 -EDL 1994/18384-. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»

7.- Art. 23.1 -EDL 1994/18384-. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

8.- Art. 23.2 -EDL 1994/18384-. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

9.- El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

10.- Art. 25 -EDL 1994/18384-. «8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.»

11.- Lleva precisamente por rúbrica Artículo 162 -EDL 2000/77463-: Actos de comunicación por medios electrónicos, informáticos y similares.

12.- www.logalty.com.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de septiembre de 2013.

¿Quiere saber más? Conozca todos los detalles de la nueva Ley de Arrendamiento con el Código comentado Arrendamientos Urbanos, de Fuentes Lojo.


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